الگوی کره‌ای، راهی برای خانه‌دار شدن کم‌درآمدها در ایران؟

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از وزارت راه و شهرسازی، درنشست مشترک مسئولان مسکن ایران و مقامات مسکن کشور کره جنوبی که صبح امروز، سه شنبه، ۴ شهریورماه به میزبانی معاونت مسکن، در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، تجربه کشور کره جنوبی در حوزه تأمین مسکن استیجاری و استقرار نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، به منظور استفاده از دستاورهای این کشور در تأمین نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد، ارائه و به بحث و بررسی گذاشته شد.

در این نشست، حبیب اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و دبیر علمی نشست، بهروز ملکی، مشاور اقتصادی و مالی وزیر راه و شهرسازی، صادق صادقپور اقدم، دبیر کمیته اسکان بشر، افشین کلانتری، سرپرست دفتر هبیتات در تهران، کیم جونپیو، سفیر کره جنوبی در تهران، یونگهو پارک، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره (LH)، های این لی، معاون وزیر زمین، زیرساخت و حمل و نقل کره جنوبی، کی بوم پارک، دبیر سفارت کره در تهران، چونجه لی، استاد دانشگاه ملی کانگ وون و جمعی از کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن حضور داشتند.

رویکرد وزارت راه و شهرسازی در مسکن استیجاری

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تأکید بر اینکه به رغم همه تلاش‌ها، سیاست‌های گذشته نتوانسته‌اند تاکنون مسئله اقشار کم‌درآمد در حوزه مسکن را حل کنند، گفت: موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه مسکن استیجاری به رغم تأکیدی که از سال‌های گذشته در حوزه سیاست‌گذاری مسکن درباره آن وجود داشته است تاکنون فرصت ظهور و عملیاتی شدن نیافته است. این در حالی است که یکی از مهم‌ترین راهکارها برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، عرضه مسکن استیجاری در قالب طرح‌های حمایتی است.

حبیب‌الله طاهرخانی، با اشاره به ضرورت آغاز سیاست تأمین و عرضه مسکن استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد با رویکردی دقیق افزود: مسکن استیجاری قطعاً با پیچیدگی‌های زیادی روبه‌روست و معتقدیم باید آگاهانه وارد این فرایند شویم. تاکید ما بر این است که نباید با شتاب‌زدگی و فقدان یک برنامه جامع وارد این حوزه شویم؛ چرا که در این صورت احتمال موفقیت در این زمینه کاهش خواهد یافت.

طاهرخانی با اشاره به تجربه‌های موفق جهانی در این زمینه اظهار کرد: یکی از تجارب موفقی که می‌تواند در این زمینه به ما کمک کند، تجربه کره‌جنوبی است. این نشست می‌تواند مقدمه‌ای برای گسترش همکاری‌ها در حوزه انتقال دانش، فناوری‌ها و تبادل تجربیات فنی در این حوزه باشد.

وی ضمن قدردانی از هیأت کره‌ای و نمایندگی هبیتات در ایران گفت: نتایج این نشست می‌تواند به ارتقای دانش و تجربه در حوزه برنامه‌ریزی مسکن در کشور کمک کند.

تأمین مسکن کافی در اولویت هبیتات

در ادامه این نشست، همچنین دبیر کمیته اسکان بشر وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به مأموریت‌های این کمیته گفت: هبیتات (برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد)، در رویکرد جدید خود، موضوع تأمین مسکن کافی را در اولویت قرار داده و بر این باور است که با تأمین مسکن اقشار نیازمند، بسیاری دیگر از نیازهای شهری نیز پاسخ داده می‌شود.

صادق صادق‌پور اقدم، با تاکید بر به اهمیت بهره‌گیری از تجربیات جهانی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن تصریح کرد: تجربه کره جنوبی در حوزه تأمین مسکن استیجاری، تجربه‌ای موفق بوده است و می‌تواند به سیاست‌گذاری‌های کشور در این زمینه کمک کند.

درس کره‌جنوبی برای مسکن ایران

مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور اقتصادی و مالی، نیز با اشاره به اهمیت موضوع مسکن در سطح جهانی گفت: انتقال، اشتراک دانش و بهره‌گیری از تجارب موفق از شروط اساسی دستیابی به توسعه است و هیچ کشوری در انزوا به توسعه نرسیده است.

بهروز ملکی، افزود: اگرچه ایران می‌تواند درس‌های مهمی از کره بیاموزد، اما هر سیاستی باید متناسب با مقتضیات خاص کشور تدوین شود.

وی اضافه کرد: در کره جنوبی به دلیل ثبات نسبی قیمت‌ها و تورم حدود دو تا سه درصد، اجاره‌نشینی به الگویی پایدار تبدیل شده و حدود ۴۵ درصد سکونت در قالب مسکن استیجاری انجام می‌شود. این امر به طور طبیعی سیاست‌گذاران را تحت تأثیر ترجیحات سکونتی مردم قرار داده و سیاست‌های دولتی را به سمت اجاره‌نشینی پایدار سوق داده است.

ملکی خاطرنشان کرد: در حوزه واحدهای استیجاری، ترجیح بر این است که دولت به جای مداخله مستقیم، زمینه را برای حضور بخش خصوصی فراهم کند. بدیهی است که در خصوص اقشار کم‌درآمد، حمایت هدفمند دولت توجیه‌پذیر است، هرچند محدودیت‌های بودجه‌ای و تورم مزمن مانع بزرگی در این مسیر به شمار می‌رود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: تجربیات موفق کره جنوبی در حوزه مسکن برای ما بسیار آموزنده است. ما مشتاقیم با دقت، فروتنی و احترام از تجارب این کشور بیاموزیم و با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران از آن بهره‌مند شویم. امیدواریم این نشست آغازگر همکاری‌های مؤثر و مشترک دو کشور در حوزه مسکن باشد.

تکامل مسکن استیجاری کره‌جنوبی در ۶ دهه

در ادامه این نشست، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، تجربه این کشور در ۶ دهه اخیر در حوزه تأمین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کم‌درآمد این کشور را تشریح کرد.

یونگهو پارک، گفت: مسکن استیجاری در کره جنوبی طی ۶ دهه تکامل یافته و دهک‌های کم‌درآمد را در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت می‌کند. همچنین در سطح ملی، شرکت LH بیش از ۹۰ درصد پروژه‌های دولتی را مدیریت می‌کند و نقشی کلیدی در ساخت، سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از آن‌ها دارد.

مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، با اشاره به سابقه حرفه‌ای خود گفت: ساختار برنامه مسکن استیجاری کشورمان تجربه ارزشمندی در اختیار ما قرار داده است. اما برای درک بهتر، باید وضعیت خاص هر کشور را با مقتضیات مکانی آن شناخت. مهم است تجارب خودمان را با تجارب ایران مقایسه کنیم تا به نتایج مثبت برسیم.

تاریخچه مسکن استیجاری در کره جنوبی

پارک توضیح داد: پس از رهایی از استعمار، کره جنوبی با بحران جدی مسکن مواجه شد. یکی از دلایل اصلی آن، ساختار ناکارآمد سیستم مسکن در این کشور بود. دولت منابع مالی کافی نداشت و در آن زمان مسکن استیجاری در اولویت نبود. تمرکز اصلی دولت بر ساخت سریع واحدهای مسکونی قرار گرفت. در نتیجه، بازار مسکن استیجاری رشد یافت و بسیاری از خانوارها بخشی از خانه‌های خود را اجاره می‌دادند، اما هیچ قانون حمایتی در این زمینه برای مستاجرها وجود نداشت.

وی ادامه داد: در دهه ۱۹۶۰ شرایط تغییر کرد. دولت عرضه مسکن را افزایش داد و قانونی با بودجه کافی برای توسعه مسکن تصویب شد. این امرهمزمان با رشد اقتصادی کره بود و نخستین بار قانون حمایت از مسکن استیجاری با چشم‌انداز حداقل ۵۰ ساله مطرح شد.

پارک گفت: در دهه ۲۰۰۰، تکمیل پروژه‌ها ۶ تا ۷ سال زمان می‌برد، اما بعد توانستیم دوره زمانی ساخت و تکمیل پروژه‌ها را به ۲ سال کاهش دهیم. در سال ۲۰۱۰ قانونی برای حمایت از مشارکت بخش خصوصی تصویب شد، اما به دلیل پیچیدگی مقررات و ضعف عملکرد شرکت‌های اعتباری چندان موفق نبود. با این حال، از سال ۲۰۱۴ طرحی ویژه جوانان و زوج‌های تازه ازدواج کرده، آغاز شد که اجاره‌بهای آن ماهانه حدود ۲۰۰ دلار تعیین شد.

تعیین اجاره‌بها بر اساس درآمد خانوار

مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی اظهار کرد: سیستم مسکن در کشور ما بر اساس درآمد خانوار تقسیم‌بندی می‌شود. خانوارها به ۱۰ گروه درآمدی تقسیم شده‌اند و برنامه‌های استیجاری بیشتر دهک‌های اول تا ششم را پوشش می‌دهند. خانوارهای زیر دهک ۵ و ۶ توان تأمین مسکن خود را ندارند و از حمایت دولت برخوردار می‌شوند. این حمایت حتی می‌تواند تا ۵۰ سال ادامه یابد، یعنی تا زمانی که درآمد خانوار به حد کافی افزایش یابد.

وی افزود: اجاره‌بهای ماهانه برای گروه‌های درآمدی اول تا ششم به صورت پلکانی تعیین می‌شود و بر اساس سطح درآمد خانوارها بین ۶۵ دلار تا ۲۰۰ دلار متغیر است. همچنین امکان خرید واحد استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد واقع در دهک‌های ۳ تا ۶ بعد از ۱۰ سال سکونت استیجاری در صورت تمایل آن‌ها وجود دارد.

مدل مالی ساخت مسکن استیجاری در کره‌جنوبی

پارک با تاکید بر اینکه عرضه مسکن استیجاری به منظور حمایت از گروه‌های کم‌درآمد نیازمند حمایت از بخش خصوصی و توجیه‌پذیر کردن فعالیت در این زمینه است، گفت: بر اساس تجارب ما برای سود ده کردن پروژه‌ها باید یا درآمد افزایش یابد یا هزینه‌ها کاهش پیدا کند. برای حمایت از مستاجرها، تمرکز ما بر کاهش هزینه‌ها بوده است.

وی با اشاره به اجرای مدل‌های حمایتی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری، افزود: تأمین مالی ساخت و عرضه واحدهای استیجاری بر اساس مشارکت دولت، سازنده و مستاجرها انجام می‌شود. در یک نمونه، برای ساخت مسکن به منظور عرضه به بازار استیجاری، در سال ۲۰۲۰ تأمین مالی یک واحد آپارتمان با فرمول سهم ۲۲ درصدی دولت، ۲۹ درصد از طریق وام دولتی، ۳۴ درصد توسط شرکت LH و ۱۵ درصد توسط مستأجران انجام شد. در مجموع، ۵۱ درصد هزینه‌ها بر عهده دولت قرار گرفت.

سقف افزایش اجاره‌بها؛ ۵ درصد

پارک گفت: دو مدل اصلی در حوزه اجرا شامل مشارکت بخش عمومی و خصوصی و استفاده از ظرفیت‌های تراست‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در کره‌جنوبی در اختیار داریم. واحدهای ساخته شده در قالب این مدل‌ها به مدت ۲۰ سال در بازار اجاره عرضه می‌شوند و عمدتاً در اختیار مستأجران واقع در دهک‌های کم‌درآمد قرار می‌گیرند.

وی افزود: قراردادهای اجاره هر دو سال تمدید می‌شود و سقف افزایش اجاره‌بها نیز متناسب با شرایط اقتصادی این کشور و گروه‌های هدف، ۵ درصد است. این سیاست ثبات نسبی بازار اجاره را تضمین کرده است.

شرط موفقیت مسکن استیجاری در ایران

پارک تأکید کرد: برای پایداری مسکن استیجاری، باید هم نگاه اقتصادی و هم نگاه اجتماعی را در نظر گرفت. اگر فقط به جنبه اقتصادی توجه کنیم، پروژه‌ها با چالش روبه‌رو می‌شوند. در عین حال، بدون ایجاد امکان سوددهی، نمی‌توان انتظار داشت بخش خصوصی نقش فعالی ایفا کند.

وی افزود: هدف اصلی ما تأمین مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد است. دولت برای جبران زیان پروژه‌های استیجاری، برخی پروژه‌های فروش مسکن را آماده می‌کند تا از محل آن‌ها از سیاست‌های استیجاری حمایت شود. تجربه کره نشان می‌دهد موفقیت در این حوزه نیازمند یک نهاد متمرکز مانند LH است که بتواند همه امور مالی، ساخت، بهره‌برداری و مدیریت را به صورت یکپارچه هدایت کند.

مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی در پایان خطاب به سیاست‌گذاران ایرانی گفت: دولت ایران باید بررسی کند که آیا بودجه کافی برای حمایت مداوم از سیاست‌های مسکن استیجاری دارد یا خیر. این حوزه تنها با ایجاد تعادل میان نقش دولت و بخش خصوصی و مدیریت یکپارچه هزینه و درآمد، می‌تواند به موفقیت برسد.