فروش متری زمین سود کوتاه مدت ندارد؛ سرمایه گذاران دنبال طلا و ارز

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به غیرواقعی بودن «طرح فروش متری مسکن»، اظهار کرد: در گذشته نیز بارها تأکید شده که چیزی به‌نام «فروش متری مسکن» در عمل امکان‌پذیر نیست و اکنون حتی شهرداری نیز به این نتیجه رسیده است.

وی افزود: آنچه در حال حاضر تحت عنوان فروش متری مسکن مطرح می‌شود، در حقیقت «اوراق سلف مسکن» است. این مدل از آنجا که مسکن کالایی ناهمگن است و قابلیت فروش متری به معنای واقعی را ندارد، به‌گونه‌ای طراحی شده که یک ساختمان یا پروژه ساختمانی را به یک‌سری استانداردهای یکسان تبدیل می‌کند، تا این اوراق قابلیت خرید و فروش و عرضه در بورس را داشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: همانند سایر اوراقی که در بورس عرضه می‌شوند، سازوکار نظارتی اوراق سلف مسکن نیز بر عهده سازمان بورس است. چه این اوراق، اوراق سلف باشند یا صندوق‌های زمین و ساختمان، از ابتدا مشخص است که مبنای عرضه آن‌ها چیست، نحوه ارزش‌گذاری، قابلیت نقد شوندگی و بازار پذیری چگونه خواهد بود، تمامی این موارد به‌صورت شفاف در بورس تعریف شده است.

وی تصریح کرد: افرادی که خریدار یا سرمایه‌گذار این اوراق هستند، از ابتدا می‌دانند که پروژه پس از پایان چگونه می‌تواند به دارایی یا نقدینگی تبدیل شود. اما نکته مهم، مسئله راهبرد یا همان سیاست‌گذاری در خصوص فروش متری مسکن است. پرسش اساسی این است که آیا در شرایط اقتصادی فعلی کشور می‌توان انتظار موفقیت این طرح را داشت یا خیر؟

بیضایی با اشاره به اهداف این طرح گفت: هدف از فروش متری مسکن آن است که سرمایه‌های خرد بتوانند نقدینگی خود را به دارایی تبدیل کنند، یعنی افراد بتوانند از طریق اوراق، مسکن را به‌صورت خرد خریداری کرده و به این طریق ارزش پول خود را حفظ و در آینده مالک دارایی شوند. اما سوال اصلی این است که آیا این سرمایه‌های خرد واقعاً به این سمت حرکت خواهند کرد؟

وی افزود: وقتی فردی بخواهد سرمایه خرد خود را به دارایی تبدیل کند، آیا بهتر نیست که به‌جای سرمایه‌گذاری در مسکن، به بازار طلا یا ارز روی آورد؟ چرا که نرخ رشد این بازارها، به‌ویژه طلا، تحت تأثیر اقتصاد جهانی است و قیمت آن نیز در حال افزایش است. بنابراین در مقایسه با حوزه مسکن، بازدهی بیشتری خواهد داشت.

بیضایی با تأکید بر ناکارآمدی این طرح در شرایط فعلی گفت: اگر فردی صرفاً با هدف سرمایه‌گذاری به دنبال تبدیل نقدینگی خود به دارایی باشد، مسکن انتخاب اول او نخواهد بود. حتی عرضه این اوراق در فرابورس نیز به دلیل نرخ سود نه‌چندان بالا نمی‌تواند انگیزه‌ای ایجاد کند که مردم سرمایه خرد خود را از بازار طلا یا صندوق‌های طلا خارج کرده و وارد بازار مسکن کنند.

وی خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی اقتصاد کشور و حتی با توجه به تحولات اقتصاد جهانی، طرح فروش متری مسکن موفقیتی نخواهد داشت. مگر آن‌که تقاضای مصرفی وجود داشته باشد که افراد بخواهند برای نیاز واقعی وارد بازار مسکن شوند. اما اگر صرفاً سرمایه‌گذاری با حجم پایین مدنظر باشد، به دلیل نقد شوندگی بالای طلا، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند ابتدا در آن بازار فعالیت کرده و در مراحل بعدی، پس از تجمیع نقدینگی، وارد بازار مسکن شوند.

وی در پایان تأکید کرد: در مجموع، در شرایط کنونی، راهبرد فروش متری مسکن را راهبردی موفق نمی‌دانم و معتقدم سرمایه‌های خرد به‌هیچ‌وجه به‌سمت این نوع سرمایه‌گذاری نخواهند رفت.